NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA

W ostatnim czasie coraz większą popularnością wśród właścicieli mieszkań cieszy się najem krótkoterminowy, czyli wynajmowanie mieszkania na doby. Również dla turystów jest to atrakcyjna alternatywa dla ciasnych pokoi hotelowych, gdyż często w podobnej w cenie otrzymujemy dużo większy apartament, dodatkowo (co stało się już standardem) dostęp do w pełni wyposażonej kuchni. Turysta zyskuje nie tylko wygodę, ale także swobodę, nie martwiąc się o godziny serwowania posiłków w hotelowej restauracji. Najem krótkoterminowy może zapewnić na pewno większe przychody (i często dochody), szczególnie, gdy jesteśmy w posiadaniu mieszkania w ciekawej turystycznie lokalizacji.

Najem krótkoterminowy a działalność

Jeśli do tej pory uzyskiwałeś przychodu z najmu prywatnego, czyli długoterminowego (rozliczanego zazwyczaj w cyklach miesięcznych lub rocznych) i oczywistym wydaje się dla Ciebie rozliczanie przychodów z najmu krótkoterminowego w ten sam sposób. Niestety, najem krótkoterminowy może być traktowany przez ograny podatkowe jako działalność gospodarcza jeśli spełnione są trzy warunki:

  • działalność jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
  • wykonywana jest w sposób ciągły, jednak nie oznacza to konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, nie jest istotny fakt wynajmowania danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
  • prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, każdorazowo należy przeanalizować czy angażując się w tego typu działalność jej celem jest osiągnięcie dochodu oraz czy mamy do czynienia z działaniem zorganizowanym i ciągłym.

Jeśli posiadasz jedno mieszkanie, a dodatkowo zlecasz najem firmie specjalizującej się w obsłudze najmu (sam nie podejmujesz zorganizowanych działań) i wynajmujesz je przez kilka miesięcy w roku (brak ciągłości). W takim przypadku możesz  rozliczać przychody w ramach najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem 8,5% (oczywiście do limitu 100.000 w 2018 roku, potem stawką 12,5%).

Stanowisko takie potwierdził WSA w Warszawie, który uchylił niekorzystną interpretację indywidualną (IPPB1/4511-476/16-2/KS). Sprawa dotyczyła podatniczki, która wynajmowała jedno małe mieszkanie na doby przez trzy miesiące w roku. W celu realizacji najmu, w związku z dużą odległością mieszkania od jej miejsca zamieszkania, zawarła umowę z firmą zajmującą się obsługą tego typu najmów, w związku z tym nie podejmowała żadnych innych zorganizowanych działań w tym zakresie.  WSA w swoim wyroku z dnia 24.10.2017 roku wskazał, że nie ma potrzeby, by zakładać działalność gospodarczą w przypadku najmu jednego mieszkania na doby, organizowanego poprzez podmiot zajmujący się tego rodzaju organizowaniem i zarządzeniem najmem mieszkań. Zgodnie z zawartą umową, wynajmujący upoważnia Spółkę do pobierania opłaty z tytułu udostępniania Lokalu w celu krótkotrwałego zakwaterowania klientów zewnętrznych oraz udostępniania miejsca parkingowego z ograniczeniami określonymi w umowie. Wykonywanie przez Spółkę powyższych praw polegać będzie na odpłatnym udostępnianiu Lokalu pozyskanym przez Spółkę gościom na podstawie zawieranych we własnym imieniu umów najmu tego Lokalu.

Zdaniem sądu w tak skonstruowanej umowie najmu nie ma podstaw do uznania, by prowadzona była działalność gospodarcza – brak jest bowiem zorganizowania tak prowadzonej działalności zarobkowej. Wynajem lokalu nie ma charakteru zorganizowanego o czym świadczy chociażby skala wynajmu – jeden lokal o powierzchni 26 m2. Nie można również powiedzieć, aby wynajmowanie mieszkania przez trzy miesiące podporządkowane było regułom opłacalności i zysku zważywszy, że przez pozostałe dziewięć miesięcy mieszkanie wymaga nakładów finansowych. W swej istocie rozmiar wynajmu (jedno mieszkanie) oraz brak powtarzalności i systematyczności (mieszkanie wynajmowane jest tylko w miesiącach letnich) nie wskazują na znamiona działalności gospodarczej.

Jeśli jednak posiadasz kilka mieszkań i będziesz działał w sposób ciągły, systematyczny i zorganizowany, będziesz, zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej prowadził działalność gospodarczą.

Jak przygotować się do rozpoczęcia działalności w tym zakresie przeczytasz tu:

NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – 3 WAŻNE KWESTIE