NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – 3 WAŻNE KWESTIE

112

Z artykułu NAJEM KRÓTKOTERMINOWY A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA wiesz już, że w niektórych przypadkach najem krótkoterminowy będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Oto trzy wskazówki, które ułatwią Ci rozpoczęcie przygody z najem krótkoterminowym i prowadzenie jej w zgodzie z organami podatkowymi.

Najem krótkoterminowy a PKD

Odpowiednie PKD dla najmu krótkoterminowego znajdziesz w dziale 55 – ZAKWATEROWANIE, a dokładnie 55.20.Z. Co kryje się pod tym kodem?

55.20.Z – Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być też zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu.

Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

  • ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),
  • kwaterach dla gości i bungalowach,
  • domkach lub chatach, bez obsługi,
  • gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),
  • schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów, sklasyfikowanego w 55.10.Z,
  • zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.

UWAGA! Oferowanie mieszkań albo pokoi „na doby” nie jest tożsame z wynajmem okazjonalnym. Czasami tego określenia używa się w kontekście usług dla turystów, aby podkreślić jego sporadyczny charakter. Niemniej jednak, najem okazjonalny jest zdefiniowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów i stanowi specjalny rodzaj wynajmu „długoterminowego” na cele mieszkalne (PKD 68.20.Z).

Najem krótkoterminowy a stawka VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 i z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 2008: 55) wynosi 8%.

Należy zwrócić tu szczególną uwagę na fakt, iż nie możemy skorzystać ze zwolnienia stosowanego w najmie „długoterminowym” tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Mówi on, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku usług dla turystów nie spełniamy warunku „wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

UWAGA! Wynajęcie mieszkania firmie, która z kolei będzie wynajmowała mieszkanie turystom nie będzie korzystało z obniżonej stawki 8%. Umowa pomiędzy właścicielem mieszkania a firmą będzie zaklasyfikowana do PKD 68.20 “Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi” i będzie opodatkowana stawką podstawową 23%.

Zwolnienie z kasy fiskalnej

Generalna zasada, którą należy się kierować rozpatrując ewentualny obowiązek rejestracji sprzedaży za pośrednictwem kasy fiskalnej wynikająca z  art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT brzmi:

„Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.”

Usługi zakwaterowanie mogą jednak być zwolnione z kasy fiskalnej – ta kwestia została uregulowana w Rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie zwolnień z kas fiskalnych z dnia 16 grudnia 2016 r.

Zgodnie z § 3, ust. 1, pkt 1. zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2017 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł (lub kwoty proporcjonalnej do okresu prowadzenia działalności w trakcie roku).

Drugą możliwość daje nam § 2 ust. 1. Zgodnie z nim, zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. Czynności, które nas interesują wymienione są pozycji nr 39 załącznika do rozporządzenia: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2017 r., świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Jednym słowem, jeśli otrzymujesz przelewy na konto bankowe i są one odpowiednio udokumentowane, będziesz mógł uniknąć obowiązku stosowania kasy fiskalnej bez względu na wysokość przychodów uzyskiwanych z tego tytułu.

Należy pamiętać jednak o tym, że w przypadku chęci skorzystania ze zwolnienia dotyczącego szczególnych czynności (punkt 39), należy mieć na uwadze, że w tym przypadku cały przychód musi być rejestrowany za pośrednictwem rachunku bankowego, a nie tylko jego część. W przypadku różnych form płatności np. gotówki, płatności kartą podczas przekazywania kluczy, nie spełniamy warunku wynikającego z rozporządzenia, gdyż nie otrzymujemy zapłaty w całości na nasze konto bankowe. W tym przypadku musimy kierować się zasadą wynikającą z § 3 rozporządzenia i stosować zwolnienie do limitu 20.000 złotych w ciągu roku.